Главная » Проблемы ЖКХ » Как продать новостройки

Как продать новостройки

– За последние пять лет пермский рынок жилья прошел три стадии своего развития: в 2005 – первой половине 2008 гг. – стадию роста, во второй половине 2008 – 2009 гг. – стадию спада (кризис), в 2010 г. вступил в стадию стабилизации. То же касается и ипотечного рынка.

Экономический кризис значительно «сжал» рынок жилья и с точки зрения потребительского спроса, и с точки зрения банковских ипотечных продуктов. По экспертным оценкам, в регионах РФ в период кризиса падение спроса на вторичном рынке жилья произошло в 2,8 раза, на рынке новостроек – в 3,6 раза, по данным банков, сужение ипотечного рынка зафиксировано в 4,3 раза.

Сейчас рынок недвижимости постепенно оживает (согласно данным УФРС по Пермскому краю, в первом полугодии 2010 г. количество зарегистрированных сделок по договорам купли-продажи в Перми выросло на 31,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), стабилизируются цены на жилье. Банки начинают реагировать на стабилизацию экономики и рынка недвижимости, активизируя свои ипотечные продукты.

Но положительные моменты с ипотечным кредитованием можно отметить пока только на вторичном рынке. С первичным рынком работают только отдельные банки, в основном Сбербанк и ВТБ-24, предпочитая жилые дома, находящиеся на высокой стадии строительства. Еще один «игрок» на рынке ипотеки, АИЖК, выходит на этот сегмент рынка с программой «Стимул», остальные ждут… Поэтому жилые объекты, имеющие стадию готовности менее 70%, покупателям приходится приобретать только за собственные средства при 100%-ной оплате или в рассрочку, которую предоставляет застройщик.

Конечно, существуют объективные причины отказа банков от предоставления ипотечных кредитов на первичном рынке: высокий риск «заморозки» объектов, неразвитая система страхования финансовых рисков, отсутствие предмета залога, так как объекта недвижимости, по сути, еще не существует, и т. д. Но, с нашей точки зрения, банки иногда получают еще и не совсем правильное понимание тенденций на рынке недвижимости. Чтобы взять объект недвижимости в ипотеку, необходимо его оценить, а специалисты, работающие в оценочных компаниях, в большинстве случаев «радеют» за правильное толкование применяемых стандартизированных расчетных методов в оценке, не уделяя серьезного внимания анализу ситуации на самом рынке и, соответственно, не понимая, как он будет двигаться дальше.

Эти причины приводят к следующим проблемам рынка новостроек:

1) для банковской сферы – недополучение значительных денежных средств (проведенный специалистами стройхолдинга КД ГРУПП анализ сегодняшней ситуации с ипотечным кредитованием пермских новостроек показал, что банки недополучают до 1,5 млрд. рублей, потому что разница между количеством потенциальных и реальных покупателей на ипотечном рынке составляет в среднем 13–14%);

2) для застройщиков – недополучение финансирования новостроек и увеличение срока их экспозиции;

3) для потребителя – отсутствие возможности приобрести жилье с помощью ипотеки по минимальным ценам, которые почти всегда присутствуют в начале строительства объектов. Выход здесь один – объединять усилия банков, застройщиков, страховщиков, оценщиков в поиске пути к изменению ситуации.